{"id":10403,"date":"2022-05-23T10:00:00","date_gmt":"2022-05-23T13:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agenciainfra.com\/blog\/?p=10403"},"modified":"2022-05-20T12:08:19","modified_gmt":"2022-05-20T15:08:19","slug":"concessoes-urbanisticas-como-promover-acesso-a-infraestrutura-na-cidade","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/agenciainfra.com\/blog\/concessoes-urbanisticas-como-promover-acesso-a-infraestrutura-na-cidade\/","title":{"rendered":"Concess\u00f5es urban\u00edsticas: Como promover acesso a infraestrutura na cidade"},"content":{"rendered":"\n

Breno Zaban* e Victor Carvalho Pinto**<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Acesso a Infraestrutura e Densidade Urbana: Os Problemas no Caminho<\/strong>
Cidades densas, em que h\u00e1 concentra\u00e7\u00e3o de pessoas e atividades no territ\u00f3rio, podem oferecer melhor acesso a infraestrutura. Isso ocorre porque, em geral, quanto maior o n\u00famero de usu\u00e1rios de um servi\u00e7o p\u00fablico ou infraestrutura em determinada \u00e1rea, menor o custo e maior a receita por usu\u00e1rio1<\/sup>.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, em \u00e1reas j\u00e1 ocupadas, pode ser dif\u00edcil promover maior densidade urbana. Por exemplo, a \u00e1rea pode ter pr\u00e9dios abandonados devido a discuss\u00f5es sobre heran\u00e7a e propriedade do im\u00f3vel. Propriet\u00e1rios atuais podem n\u00e3o dispor dos recursos para revitalizar. A dispers\u00e3o da propriedade em v\u00e1rias unidades, com donos distintos, pode dificultar sua aquisi\u00e7\u00e3o por investidores com recursos para substituir as edifica\u00e7\u00f5es existentes por outras mais densas e modernas2<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

Neste texto, discutiremos como superar alguns obst\u00e1culos ao aumento de densidades em \u00e1reas urbanizadas. Para tanto, descreveremos algumas ferramentas b\u00e1sicas e como elas podem ser integradas em uma concess\u00e3o urban\u00edstica.<\/p>\n\n\n\n

Ferramenta n\u00ba 1: Liberdade em Normas de Uso e Ocupa\u00e7\u00e3o do Solo<\/strong>
A primeira ferramenta consiste em permitir maior flexibilidade<\/a> para o desenvolvimento da cidade. Trata-se de permitir nos lotes maior \u00e1rea de constru\u00e7\u00e3o, compat\u00edvel com a infraestrutura economicamente vi\u00e1vel da regi\u00e3o, e estimular usos mistos (residencial e comercial) que tragam mais pessoas e atividades para centros urbanos3<\/sup>.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

Nas regi\u00f5es centrais, ocupadas por edifica\u00e7\u00f5es antigas, mas mal aproveitadas, \u00e9 importante que a regula\u00e7\u00e3o, quando mais restritiva que a anterior, faculte aos propriet\u00e1rios manter os par\u00e2metros urban\u00edsticos e edil\u00edcios da constru\u00e7\u00e3o original, de modo a estimular sua reforma, retrofit ou reconstru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

 <\/sup>\u00c9 importante notar que essa \u00e9 uma condi\u00e7\u00e3o necess\u00e1ria para que as ferramentas e modelos descritos neste texto aprimorem o acesso \u00e0 infraestrutura. Sem uma regula\u00e7\u00e3o que libere o pleno aproveitamento do potencial construtivo existente na regi\u00e3o, os mecanismos descritos neste texto s\u00f3 ir\u00e3o mudar a propriedade de m\u00e3os, sem promover o acesso desejado.<\/p>\n\n\n\n

Ferramenta n\u00ba2: Desapropria\u00e7\u00e3o<\/strong>
A segunda ferramenta \u00e9 a desapropria\u00e7\u00e3o. Esse tradicional instrumento permite que o propriet\u00e1rio seja indenizado e que o im\u00f3vel fique dispon\u00edvel para um melhor aproveitamento. Essa medida permite superar os custos de transa\u00e7\u00e3o para revitalizar uma \u00e1rea, evitando-se uma custosa negocia\u00e7\u00e3o com dezenas ou centenas de propriet\u00e1rios e superando eventuais pend\u00eancias civis ou fundi\u00e1rias, como heran\u00e7as, invent\u00e1rios ou fal\u00eancias.<\/p>\n\n\n\n

O primeiro passo para a desapropria\u00e7\u00e3o \u00e9 a realiza\u00e7\u00e3o, por decreto do Chefe do Poder Executivo, de Declara\u00e7\u00e3o de Utilidade P\u00fablica. A lei4<\/sup> prev\u00ea uma s\u00e9rie de casos de utilidade p\u00fablica que s\u00e3o aplic\u00e1veis \u00e0 hip\u00f3tese ora discutida neste texto, como melhoramento de centros de popula\u00e7\u00e3o, explora\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os p\u00fablicos, funcionamento de meios de transporte coletivo, entre outros. O Chefe do Poder Executivo pode refor\u00e7ar a motiva\u00e7\u00e3o dessa declara\u00e7\u00e3o de utilidade p\u00fablica apontando os seguintes objetivos:<\/p>\n\n\n\n

  1. Acesso a infraestrutura e servi\u00e7os p\u00fablicos<\/em>: viabilizar novas constru\u00e7\u00f5es, adensando \u00e1reas centrais de cidades, permitindo que mais pessoas e atividades econ\u00f4micas sejam atendidas por infraestrutura urbana e servi\u00e7os p\u00fablicos de qualidade;<\/li>
  2. Captura da valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria<\/em>: a desapropria\u00e7\u00e3o permite que esse valor gerado pela altera\u00e7\u00e3o das normas de uso e ocupa\u00e7\u00e3o do solo seja utilizado para viabilizar o adensamento e a revitaliza\u00e7\u00e3o da \u00e1rea; e<\/li>
  3. Efetividade de transporte coletivo<\/em>: centros densos, com liberdade e multiplicidade de usos, aumentam a receita do transporte coletivo, propiciam caminhabilidade e diminuem o uso de ve\u00edculos particulares. <\/li><\/ol>\n\n\n\n

    O segundo passo \u00e9 a condu\u00e7\u00e3o da desapropria\u00e7\u00e3o. Atualmente, h\u00e1 uma grande resist\u00eancia ao emprego da desapropria\u00e7\u00e3o porque se consolidou uma cultura de judicializa\u00e7\u00e3o, fazendo uso da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse. Pela Constitui\u00e7\u00e3o, a indeniza\u00e7\u00e3o teria que ser pr\u00e9via, mas a legisla\u00e7\u00e3o permite que a posse do bem seja transferida antes do pagamento, mediante dep\u00f3sito de um valor estimado pelo Poder P\u00fablico. O valor definitivo ser\u00e1 fixado apenas anos depois, com o tr\u00e2nsito em julgado da senten\u00e7a. Enquanto isso, o propriet\u00e1rio pode levantar apenas 80% do valor depositado. <\/p>\n\n\n\n

    Esse \u00e9 um sistema contencioso e ineficiente, que pode ser reformado. Independente disso, nada impede que o Poder P\u00fablico adote outro procedimento, igualmente autorizado pela legisla\u00e7\u00e3o federal. Entre outras medidas, pode abrir m\u00e3o da imiss\u00e3o provis\u00f3ria na posse e buscar uma desapropria\u00e7\u00e3o amig\u00e1vel, na qual sejam oferecidas outras formas de indeniza\u00e7\u00e3o, como a permuta por um im\u00f3vel a ser produzido ou a participa\u00e7\u00e3o no capital de SPE respons\u00e1vel pelo empreendimento. O emprego da arbitragem na fixa\u00e7\u00e3o da indeniza\u00e7\u00e3o \u00e9 uma inova\u00e7\u00e3o introduzida na legisla\u00e7\u00e3o em 2019<\/a>, que tamb\u00e9m pode agilizar muito essa etapa. Outra inova\u00e7\u00e3o, introduzida em 2017<\/a>,\u00a0 \u00e9 a possibilidade de levantamento de 100% do valor depositado, com transfer\u00eancia definitiva da propriedade, mas sem preju\u00edzo do direito de questionar o valor em ju\u00edzo.<\/p>\n\n\n\n

    A desapropria\u00e7\u00e3o pode ser conduzida pelo pr\u00f3prio Poder P\u00fablico ou por agentes privados. A condu\u00e7\u00e3o por agente privado dispensa o Poder P\u00fablico dos custos, or\u00e7ament\u00e1rios e processuais, associados \u00e0 conclus\u00e3o da desapropria\u00e7\u00e3o e facilita a negocia\u00e7\u00e3o para a busca de uma desapropria\u00e7\u00e3o amig\u00e1vel.<\/p>\n\n\n\n

    Neste contexto, merece destaque o conceito de \u201cdesapropria\u00e7\u00e3o urban\u00edstica\u201d5<\/sup>. Trata-se de mecanismo pelo qual um agente pode desenvolver uma \u00e1rea da cidade, remunerando-se por meio da valoriza\u00e7\u00e3o das \u00e1reas circundantes. Estas \u00e1reas, que ser\u00e3o indenizadas pelo valor anterior \u00e0 interven\u00e7\u00e3o, ser\u00e3o valorizadas pela a\u00e7\u00e3o de desenvolvimento (e.g., pela instala\u00e7\u00e3o de infraestrutura de mobilidade). O agente desenvolvedor poder\u00e1, ent\u00e3o, comercializar as \u00e1reas valorizadas, capturando o ganho gerado pelas suas a\u00e7\u00f5es.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

    Um caso conhecido de emprego da desapropria\u00e7\u00e3o urban\u00edstica foi o da renova\u00e7\u00e3o<\/a> do entorno das esta\u00e7\u00f5es Santana, Concei\u00e7\u00e3o e Jabaquara do Metr\u00f4, realizado pela Emurb (Empresa Municipal de Urbaniza\u00e7\u00e3o), empresa p\u00fablica do Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo, na d\u00e9cada de 1970. Na \u00e9poca, houve pol\u00eamica quanto \u00e0 possibilidade de produ\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis que n\u00e3o s\u00e3o incorporados ao patrim\u00f4nio p\u00fablico, mas revendidos a terceiros. O caso chegou ao Supremo Tribunal Federal, que concluiu pela constitucionalidade da pr\u00e1tica (RE 82.300<\/a>).<\/p>\n\n\n\n

    Mais recentemente, o Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo incorporou \u00e0 sua legisla\u00e7\u00e3o a desapropria\u00e7\u00e3o por hasta p\u00fablica, aplic\u00e1vel aos casos de regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria, em que o propriet\u00e1rio receber\u00e1 diretamente o valor resultante do leil\u00e3o, cabendo ao arrematante promover a regulariza\u00e7\u00e3o nos termos do decreto de utilidade p\u00fablica6<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

    Esse exemplo ilustra, tamb\u00e9m, a pr\u00f3xima ferramenta que discutiremos: a gera\u00e7\u00e3o direta de valor por agentes privados.<\/p>\n\n\n\n

    Ferramenta n\u00ba 3: Gera\u00e7\u00e3o Direta de Valor P\u00fablico pelo Agente Privado<\/strong>
    As duas ferramentas descritas anteriormente s\u00e3o suficientes para criar valor econ\u00f4mico. A quest\u00e3o, agora, \u00e9 como canalizar esse valor gerado em benef\u00edcio da cidade em geral, e n\u00e3o apenas do agente privado que execute a interven\u00e7\u00e3o. <\/p>\n\n\n\n

    H\u00e1 diversas formas de captura da valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria em projetos desse tipo. Um instrumento importante \u00e9 a opera\u00e7\u00e3o urbana consorciada, em que h\u00e1 emiss\u00e3o de CEPACs (certificados de potencial adicional de constru\u00e7\u00e3o) pela prefeitura e os recursos arrecadados s\u00e3o vinculados a obras p\u00fablicas na pr\u00f3pria opera\u00e7\u00e3o7<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

    Neste texto, queremos explorar uma outra solu\u00e7\u00e3o: a gera\u00e7\u00e3o direta de valor p\u00fablico por agentes privados<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

    A ideia \u00e9 simples. Ao inv\u00e9s de pagar em dinheiro pelo valor econ\u00f4mico criado pela flexibiliza\u00e7\u00e3o de uso ou pela desapropria\u00e7\u00e3o, o agente privado assume obriga\u00e7\u00f5es diretas de desenvolvimento. Se bem estruturado, esse modelo permite superar as dificuldades t\u00e9cnicas e burocr\u00e1ticas enfrentadas por governos e acelerar o desenvolvimento da \u00e1rea.<\/p>\n\n\n\n

    O m\u00e9todo mais claro e direto de benef\u00edcio \u00e9 o desenvolvimento da infraestrutura local<\/em>. Talvez uma \u00e1rea n\u00e3o comporte, no momento, constru\u00e7\u00f5es mais densas, mas, caso um agente privado assuma a responsabilidade por desenvolvimento da \u00e1rea, pode ser poss\u00edvel a densifica\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

    Ao atribuir ao agente privado a obriga\u00e7\u00e3o de desenvolver a infraestrutura, \u00e9 poss\u00edvel superar as dificuldades burocr\u00e1ticas que s\u00e3o inerentes a governos regidos pela legisla\u00e7\u00e3o administrativa. Desse modo, viabiliza-se a acelera\u00e7\u00e3o da provis\u00e3o de infraestrutura na \u00e1rea. <\/p>\n\n\n\n

    Esse m\u00e9todo \u00e9 particularmente valioso porque propicia um alinhamento de interesses. O agente privado quer que a \u00e1rea seja valorizada. Ele tem incentivo a assegurar que a infraestrutura esteja instalada, j\u00e1 que, quanto melhor a infraestrutura, maior o valor de que ele pode se apropriar. \u00c9 o que se observou no caso da Emurb, citado acima.<\/p>\n\n\n\n

    Um outro m\u00e9todo de captura pelo p\u00fablico do valor gerado \u00e9 a provis\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o popular<\/em>. Nesse caso, o propriet\u00e1rio dedica parte da \u00e1rea constru\u00edda no local para um p\u00fablico de baixa renda, que pode ser selecionado pela pr\u00f3pria prefeitura. Esse p\u00fablico pagaria de um aluguel abaixo do valor de mercado, que estaria sendo implicitamente subsidiado pelo valor gerado no restante do empreendimento.<\/p>\n\n\n\n

    A disponibiliza\u00e7\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o popular oferece v\u00e1rias vantagens, das quais destacamos duas. A primeira \u00e9 de integra\u00e7\u00e3o social; permite-se que pessoas de menor renda habitem em \u00e1reas centrais, aumentando suas oportunidades econ\u00f4micas e reduzindo seus custos de tempo e dinheiro em deslocamento. <\/p>\n\n\n\n

    A segunda \u00e9 de diversifica\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica e urbana: ao fixar p\u00fablicos diferentes em uma mesma \u00e1rea mais densa, permite-se amplia\u00e7\u00e3o dos bens e servi\u00e7os que podem ser prestados naquela \u00e1rea.\u00a0 A diversidade de p\u00fablicos tamb\u00e9m pode promover seguran\u00e7a, uma vez que pessoas com rotinas e atividades distintas estar\u00e3o ocupando ruas em hor\u00e1rios distintos. Obt\u00e9m-se, assim, o \u201cpoliciamento\u201d espont\u00e2neo de \u00e1reas p\u00fablicas pelos pr\u00f3prios cidad\u00e3os, como descrito por Jane Jacobs8<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

    Um terceiro m\u00e9todo envolve a utiliza\u00e7\u00e3o de bens p\u00fablicos. Governos frequentemente disp\u00f5em de im\u00f3veis p\u00fablicos bem localizados, mas mal aproveitados. \u00c9 poss\u00edvel desenvolver estrat\u00e9gias para que seu valor seja concretizado e revertido em densifica\u00e7\u00e3o da cidade.<\/p>\n\n\n\n

    O problema de concretizar o valor da propriedade p\u00fablica \u00e9 percebido em n\u00edvel global. Em sua obra sobre a gest\u00e3o de patrim\u00f4nio p\u00fablico, Dag Detter e Stefan F\u00f6lster constatam, por exemplo, que for\u00e7as armadas ao redor do planeta frequentemente usam pr\u00e9dios e terras com alto valor potencial de mercado para prop\u00f3sitos que poderiam facilmente ser localizados em propriedades menos valiosas. Em muitos casos, o valor subutilizado desses ativos \u00e9 simplesmente tratado como se fosse zero<\/strong>9<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

    Sugere-se, neste texto, aten\u00e7\u00e3o \u00e0 possibilidade de cess\u00e3o do im\u00f3vel condicionada \u00e0 presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os. \u00c9 poss\u00edvel, por exemplo, a gest\u00e3o de im\u00f3veis p\u00fablicos. Seria o caso em que um agente privado pudesse expandir e aprimorar im\u00f3veis p\u00fablicos com potencial econ\u00f4mico. Em troca, o agente pode ser obrigado a manter o im\u00f3vel, oferecendo servi\u00e7os como manuten\u00e7\u00e3o predial, seguran\u00e7a, tecnologia da informa\u00e7\u00e3o, etc. No \u00e2mbito federal, a legisla\u00e7\u00e3o j\u00e1 prev\u00ea, inclusive, a possibilidade de destina\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis p\u00fablicos a entes privados, para execu\u00e7\u00e3o de projetos habitacionais, mediante contrapartidas n\u00e3o pecuni\u00e1rias (Programa Aproxima<\/a>)10<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

    Im\u00f3veis p\u00fablicos ociosos, inclusive quando portadores de patrim\u00f4nio cultural a ser preservado, podem ser incorporados a projetos urban\u00edsticos mais amplos ou cedidos onerosamente a agentes privados, que se responsabilizar\u00e3o pelo seu adequado aproveitamento econ\u00f4mico, conserva\u00e7\u00e3o e valoriza\u00e7\u00e3o. Um im\u00f3vel tombado, por exemplo, poderia ser cedido a um particular em troca de sua adequada conserva\u00e7\u00e3o e da promo\u00e7\u00e3o de atividades que atraiam pessoas para a regi\u00e3o11<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

    Em tais casos, tem-se a possibilidade de desonerar or\u00e7amentos p\u00fablicos e otimizar o desenvolvimento urbano, j\u00e1 que o agente privado se financia exclusivamente com receitas privadas.<\/p>\n\n\n\n

    Integrando as Ferramentas: O Modelo de Concess\u00e3o Urban\u00edstica<\/strong>
    As ferramentas citadas podem ser usadas autonomamente ou ser integradas para maximizar o efeito que podem gerar sobre densidade urbana e acesso a infraestrutura.<\/p>\n\n\n\n

    Uma forma de integra\u00e7\u00e3o \u00e9 a Concess\u00e3o Urban\u00edstica<\/em>. Trata-se de um meio de reunir, em um \u00fanico contrato de concess\u00e3o, todos os direitos e as obriga\u00e7\u00f5es para explora\u00e7\u00e3o da \u00e1rea. <\/p>\n\n\n\n

    A ideia \u00e9 simples. Uma \u00e1rea com potencial econ\u00f4mico \u00e9 designada. S\u00e3o identificadas obriga\u00e7\u00f5es para o futuro concession\u00e1rio: adquirir \u00e1reas, expandir constru\u00e7\u00e3o, desenvolver infraestrutura, preservar o patrim\u00f4nio cultural, produzir habita\u00e7\u00e3o de interesse social, etc. \u00c9 realizada uma licita\u00e7\u00e3o. O vencedor da licita\u00e7\u00e3o assume o contrato. Em contrapartida ao cumprimento de suas obriga\u00e7\u00f5es contratuais, o agente pode explorar a \u00e1rea, recebendo receitas de neg\u00f3cios por ele pr\u00f3prio gerados.<\/p>\n\n\n\n

    O concession\u00e1rio pode oferecer aos propriet\u00e1rios a possibilidade de participar de um fundo imobili\u00e1rio respons\u00e1vel pela execu\u00e7\u00e3o do projeto, integralizando cotas mediante entrega de seus im\u00f3veis, hip\u00f3tese em que a desapropria\u00e7\u00e3o somente seria adotada com rela\u00e7\u00e3o aos n\u00e3o aderentes12<\/sup>.\u00a0<\/p>\n\n\n\n

    Caso as receitas superem as despesas, os benef\u00edcios p\u00fablicos ser\u00e3o obtidos sem onera\u00e7\u00e3o do or\u00e7amento p\u00fablico. Pode-se, inclusive, estabelecer para o concession\u00e1rio a obriga\u00e7\u00e3o de pagar uma outorga ao Poder Concedente, a exemplo do que ocorre regularmente no campo da infraestrutura. <\/p>\n\n\n\n

    Caso o oposto ocorra, caber\u00e1 ao Poder P\u00fablico pagar ao concession\u00e1rio uma contrapresta\u00e7\u00e3o, configurando caso de parceria p\u00fablico-privada. <\/p>\n\n\n\n

    N\u00e3o temos conhecimento de nenhuma concess\u00e3o urban\u00edstica realizada nos moldes propostos13<\/sup>. Trata-se de um instituto novo, originalmente institu\u00eddo no Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo14<\/sup> e posteriormente incorporado ao plano diretor de outros munic\u00edpios15<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

    Embora se trate de um modelo inovador, ele apresenta significativas vantagens em compara\u00e7\u00e3o com as opera\u00e7\u00f5es urbanas consorciadas financiadas por CEPACs. A valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria \u00e9 integralmente capturada, o remembramento de lotes n\u00e3o fica na depend\u00eancia de negocia\u00e7\u00f5es entre incorporadores e propriet\u00e1rios e os recursos arrecadados n\u00e3o ficam sujeitos \u00e0s vicissitudes do processo or\u00e7ament\u00e1rio e financeiro. <\/p>\n\n\n\n

    Nada impede, entretanto, que os dois modelos se fundam em arranjos institucionais mais complexos. \u00c9 o que aconteceu na Opera\u00e7\u00e3o Urbana Consorciada \u201cPorto Maravilha\u201d, que \u00e9 gerenciada por uma empresa p\u00fablica municipal criada para essa finalidade (a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regi\u00e3o do Porto \u2013 CDURP<\/a>). <\/p>\n\n\n\n

    Conclus\u00e3o<\/strong>
    O Estatuto da Cidade contempla diversos instrumentos de captura da valoriza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria e de est\u00edmulo ao aproveitamento de im\u00f3veis ociosos. A maior parte desses instrumentos, assim como a contribui\u00e7\u00e3o de melhoria, depende, no entanto, de um complexo procedimento administrativo e de uma capacidade de gest\u00e3o de que muitas prefeituras carecem. A concess\u00e3o urban\u00edstica pode ser uma alternativa mais simples e eficiente, que merece ser explorada.<\/p>\n\n\n\n

    1<\/strong> Sobre o tema, vide publica\u00e7\u00e3o do infra2038: ZABAN, Breno e TUROLLA, Frederico. Densidade urbana e infraestrutura: quando construir alto \u00e9 melhor do que construir longe<\/a><\/strong>. \u00daltimo acesso em 15\/03\/2022.<\/h6>\n\n\n\n
    2 Sobre o tema: “Ao contr\u00e1rio do que muitos imaginam, essa baixa densidade n\u00e3o se deve majoritariamente aos chamados ‘vazios urbanos’, ou seja, glebas e lotes ociosos, mas a um padr\u00e3o de ocupa\u00e7\u00e3o de lotes por casas isoladas ou ‘unifamiliares’ ou por pr\u00e9dios sem adequada conserva\u00e7\u00e3o.
    A explica\u00e7\u00e3o para essa perman\u00eancia do status quo reside na dificuldade que tem o mercado de reunir os lotes necess\u00e1rios para fazer uso de \u00edndices construtivos mais elevados. Via de regra, a constru\u00e7\u00e3o de um pr\u00e9dio depende da forma\u00e7\u00e3o de um novo lote a partir do remembramento de diversos lotes unifamiliares, pois quanto maior a altura da edifica\u00e7\u00e3o, maiores devem ser os recuos desta com rela\u00e7\u00e3o \u00e0s divisas do lote. Esse tipo de exig\u00eancia decorre da necessidade de assegurar adequada ventila\u00e7\u00e3o e insola\u00e7\u00e3o aos apartamentos, aos vizinhos e \u00e0 rua.
    Nessas situa\u00e7\u00f5es, cada propriet\u00e1rio de im\u00f3vel a ser remembrado tem poder de veto sobre todo o empreendimento, o que aumenta seu poder de barganha perante poss\u00edveis incorporadores, que precisam adquirir um conjunto de im\u00f3veis cont\u00edguos como condi\u00e7\u00e3o para o remembramento. Ante a dificuldade de concluir negocia\u00e7\u00f5es t\u00e3o complexas, eles preferem buscar terrenos maiores, ainda que mais distantes, o que explica, em grande medida, a preval\u00eancia do crescimento urbano horizontal sobre o vertical.\u201d PINTO, Victor Carvalho.     Como promover a renova\u00e7\u00e3o das cidades?<\/a> Texto online publicado em 12\/08\/2013.<\/strong> \u00daltimo acesso em 06\/04\/2022.<\/h6>\n\n\n\n
    3<\/strong> Essas normas aprimoradas, e o racional por tr\u00e1s delas, s\u00e3o descritas no segundo texto desta s\u00e9rie, j\u00e1 dispon\u00edvel na Ag\u00eancia Infra: ZABAN, Breno e DIAS, Ludmila. Como normas de planejamento urbano podem promover densidade e acesso a infraestrutura<\/a>.<\/strong> \u00daltimo acesso em 21\/03\/2022.<\/h6>\n\n\n\n
    4 Decreto-Lei 3.365\/1941.<\/strong><\/h6>\n\n\n\n
    5 A desapropria\u00e7\u00e3o urban\u00edstica teve seu regime jur\u00eddico refor\u00e7ado pela recente Lei das Ferrovias<\/a>, que alterou o Decreto-Lei 3.365\/1941.<\/strong><\/h6>\n\n\n\n
    6 <\/strong>Lei Municipal 17.734\/2022<\/a>.<\/h6>\n\n\n\n
    7 Os CEPACs s\u00e3o valores mobili\u00e1rios, podendo ser livremente negociados em mercado secund\u00e1rio. Por esse motivo, s\u00e3o regulamentados<\/a> e fiscalizados pela Comiss\u00e3o de Valores Mobili\u00e1rios (CVM)<\/a>. As emiss\u00f5es autorizadas pela CVM at\u00e9 o momento foram das opera\u00e7\u00f5es urbanas consorciadas \u201cFaria Lima<\/a>\u201d, \u201c\u00c1gua Espraiada<\/a>\u201d e \u201c\u00c1gua Branca<\/a>\u201d, em S\u00e3o Paulo, \u201cPorto Maravilha<\/a>\u201d, no Rio de Janeiro, e \u201cLinha Verde<\/a>\u201d, em Curitiba<\/strong>.<\/h6>\n\n\n\n
    8 \u201cSafety on the streets by surveillance and mutual policing of one another sounds grim, but in real life it is not grim. The safety of the street works best, most casually, and with least frequent taint of hostility or suspicion precisely where people are using and most enjoying the city streets voluntarily and are least conscious, normally, that they are policing\u201d. JACOBS, Jane. The death and life of great American cities. New York: Modern Library, 2011. P. 46.<\/strong><\/h6>\n\n\n\n
    9 DETTER, Dag e F\u00d6LSTER, Stefan. The Public Wealth of Nations. New York: Palgrave Macmillan, 2015. Pp. 45-46.<\/strong><\/h6>\n\n\n\n
    10 Lei 14.118\/2021<\/a>, art. 7\u00ba.<\/strong><\/h6>\n\n\n\n
    11 Esse modelo \u00e9 adotado, por exemplo, no Programa “Adote um Casar\u00e3o”, do estado do Maranh\u00e3o<\/strong>.<\/h6>\n\n\n\n
    12 Modelo semelhante foi adotado na Opera\u00e7\u00e3o Urbana Consorciada \u201c\u00c1gua Branca\u201d, no Munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo, para o reparcelamento da Gleba Pompeia. <\/strong><\/h6>\n\n\n\n
    13<\/strong> O munic\u00edpio de S\u00e3o Paulo chegou a iniciar a concess\u00e3o da \u201cNova Luz\u201d, mas o projeto foi descontinuado devido a uma mudan\u00e7a de orienta\u00e7\u00e3o pol\u00edtica na prefeitura. Houve muitas a\u00e7\u00f5es judiciais contr\u00e1rias ao projeto, mas a legalidade do modelo institucional da concess\u00e3o urban\u00edstica foi confirmada pelo Poder Judici\u00e1rio.<\/strong><\/h6>\n\n\n\n
    14<\/strong> Lei Municipal 14.917\/2009<\/a>.<\/h6>\n\n\n\n
    15 Na esfera federal, o PL 5134\/2019<\/a> institui a concess\u00e3o de obra p\u00fablica, de que a concess\u00e3o urban\u00edstica seria uma modalidade.<\/strong><\/h6>\n\n\n\n
    *Breno Zaban, CFA, \u00e9 vice-presidente do infra2038. \u00c9 doutor em Direito (UnB) e mestre em Administra\u00e7\u00e3o P\u00fablica (Harvard) e de Neg\u00f3cios (Insead). \u00c9 s\u00f3cio fundador do Zaban e Miranda Advogados<\/strong>.<\/h6>\n\n\n\n
    **Victor Carvalho Pinto \u00e9 doutor em Direito Econ\u00f4mico e Financeiro (USP) e Coordenador do N\u00facleo Cidade e Regula\u00e7\u00e3o do Laborat\u00f3rio Arq.Futuro de Cidades do<\/strong> Insper. \u00c9 advogado especializado em Direito Urban\u00edstico e consultor legislativo do Senado Federal.<\/strong><\/h6>\n\n\n\n

    As opini\u00f5es dos autores n\u00e3o refletem necessariamente o pensamento da Ag\u00eancia iNFRA, sendo de total responsabilidade do autor as informa\u00e7\u00f5es, ju\u00edzos de valor e conceitos descritos no texto.<\/strong> <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Breno Zaban* e Victor Carvalho Pinto** Acesso a Infraestrutura e Densidade Urbana: Os Problemas no CaminhoCidades densas, em que h\u00e1 concentra\u00e7\u00e3o de pessoas e atividades no territ\u00f3rio, podem oferecer melhor acesso a infraestrutura. 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