{"id":10513,"date":"2022-06-01T10:00:00","date_gmt":"2022-06-01T13:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agenciainfra.com\/blog\/?p=10513"},"modified":"2022-05-31T11:55:45","modified_gmt":"2022-05-31T14:55:45","slug":"infradebate-as-medidas-colaborativas-para-incentivar-projetos-de-construcao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/agenciainfra.com\/blog\/infradebate-as-medidas-colaborativas-para-incentivar-projetos-de-construcao\/","title":{"rendered":"iNFRADebate: As medidas colaborativas para incentivar projetos de constru\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"\n

Luis Fernando Zenid*<\/strong><\/p>\n\n\n\n

N\u00e3o \u00e9 de hoje que a ind\u00fastria da constru\u00e7\u00e3o vem sofrendo com o aumento extraordin\u00e1rio dos custos dos insumos. At\u00e9 o in\u00edcio do ano, a pandemia da Covid-19 era colocada como a grande respons\u00e1vel pela escalada dos custos. Com o avan\u00e7o da vacina\u00e7\u00e3o, os mais otimistas esperavam que em 2022 o cen\u00e1rio fosse um pouco menos dr\u00e1stico. Hoje as opini\u00f5es s\u00e3o quase que un\u00e2nimes ao apontar que os pre\u00e7os continuar\u00e3o subindo.<\/p>\n\n\n\n

Os mais diversos setores da economia que interagem com o mercado de constru\u00e7\u00e3o \u2013 ind\u00fastria, infraestrutura e edifica\u00e7\u00f5es \u2013 est\u00e3o com esse problema na mesa. O panorama vem dificultando a tomada de decis\u00e3o a respeito de novos investimentos e at\u00e9 mesmo inviabilizando empreendimentos.<\/p>\n\n\n\n

Uma alternativa \u00e9 relativizar as tradicionais formas de contrata\u00e7\u00e3o e buscar rela\u00e7\u00f5es contratuais mais colaborativas.<\/p>\n\n\n\n

Em um modelo colaborativo de constru\u00e7\u00e3o, diferentemente dos modelos tradicionais, o construtor n\u00e3o \u00e9 selecionado pelo melhor pre\u00e7o para a execu\u00e7\u00e3o das obras.<\/p>\n\n\n\n

Como a inten\u00e7\u00e3o \u00e9 envolv\u00ea-lo nas fases iniciais do empreendimento, os donos de obras costumam despender maiores esfor\u00e7os na fase de homologa\u00e7\u00e3o dos potenciais parceiros construtores. Neste cen\u00e1rio, as dilig\u00eancias s\u00e3o mais voltadas para entender o perfil da empresa e seu hist\u00f3rico em projetos colaborativos.<\/p>\n\n\n\n

Ponto fundamental para o sucesso do empreendimento \u00e9 encontrar um parceiro construtor orientado pela busca do melhor valor (em termos de benef\u00edcios aportados e n\u00e3o de pre\u00e7o) para o projeto, que afaste o aspecto adversarial e de competi\u00e7\u00e3o presente nas contrata\u00e7\u00f5es usuais e que tenha o interesse genu\u00edno de encontrar solu\u00e7\u00f5es que de fato viabilizem o empreendimento.<\/p>\n\n\n\n

Por fim, para que a sele\u00e7\u00e3o n\u00e3o seja embasada somente por crit\u00e9rios meramente subjetivos, durante esta fase inicial de sele\u00e7\u00e3o, os construtores s\u00e3o chamados a apresentar a sua taxa de remunera\u00e7\u00e3o para a execu\u00e7\u00e3o das obras, que normalmente \u00e9 fixada em um percentual que ser\u00e1 aplicado sobre o custo da constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Escolhido o parceiro, o dono da obra, sua equipe de projeto ou projetista contratado trabalham em conjunto com o construtor e iniciam a fase denominada de \u201cpr\u00e9-constru\u00e7\u00e3o\u201d. Quando conjuntamente passam a trabalhar em pontos de melhoria e solu\u00e7\u00f5es t\u00e9cnicas de projeto, assim como buscam diminuir as incertezas de cada parte, visando alcan\u00e7ar o budget do dono da obra.<\/p>\n\n\n\n

Como a remunera\u00e7\u00e3o do construtor para a execu\u00e7\u00e3o das obras j\u00e1 \u00e9 fixada durante a sua sele\u00e7\u00e3o e sendo o modelo de relacionamento entre as partes aberto e colaborativo, mediante o compromisso de confidencialidade pelo construtor, o budget do empreendimento \u00e9 divulgado ao construtor para que este entenda as condi\u00e7\u00f5es para viabilizar o empreendimento.<\/p>\n\n\n\n

Cabe comentar que a busca por alcan\u00e7ar o budget tamb\u00e9m passa por estrat\u00e9gias de diminui\u00e7\u00e3o de encurtamento do cronograma de execu\u00e7\u00e3o das obras, medida esta que em tempos de volatilidade econ\u00f4mica \u00e9 fundamental para diminuir a exposi\u00e7\u00e3o ao risco de infla\u00e7\u00e3o ao longo do tempo, sem contar que o empreendimento poder\u00e1 ficar dispon\u00edvel para opera\u00e7\u00e3o ou venda de forma antecipada.<\/p>\n\n\n\n

Ponto fundamental para a correta evolu\u00e7\u00e3o dos trabalhos de pr\u00e9-constru\u00e7\u00e3o \u00e9 estabelecer algumas regras de governan\u00e7a, bem como que o dono da obra fixe premissas de qualidade e do produto da constru\u00e7\u00e3o. Assim, o contrato deve definir uma matriz de aprova\u00e7\u00e3o, requisitos e objetivos preliminares do empreendimento e tamb\u00e9m um cronograma de trabalho.<\/p>\n\n\n\n

Ao final desta fase a equipe dever\u00e1 entregar o escopo da fase de constru\u00e7\u00e3o, o cronograma de execu\u00e7\u00e3o das obras e o custo da constru\u00e7\u00e3o. Este momento tamb\u00e9m pode servir como um ponto de checagem para a manuten\u00e7\u00e3o do construtor no projeto, em especial, se o budget n\u00e3o for alcan\u00e7ado.<\/p>\n\n\n\n

Como gatilho, os contratos normalmente estabelecem tr\u00eas hip\u00f3teses: (i) a revis\u00e3o dos requisitos preliminares para buscar novas solu\u00e7\u00f5es que viabilizem o empreendimento; (ii) o in\u00edcio de um processo de concorr\u00eancia tomando como base o escopo formado durante a fase de pr\u00e9-constru\u00e7\u00e3o, hip\u00f3tese em que \u00e9 comum o construtor ter direito de prefer\u00eancia em rela\u00e7\u00e3o aos demais; ou, (iii) rescis\u00e3o do v\u00ednculo entre as empresas.<\/p>\n\n\n\n

Alcan\u00e7ado o budget, ainda em uma fase anterior \u00e0 constru\u00e7\u00e3o, \u00e9 comum as partes definirem as din\u00e2micas do relacionamento e as consequ\u00eancias para o custo final das obras.<\/p>\n\n\n\n

Se durante a fase de pr\u00e9-constru\u00e7\u00e3o o dono da obra revela o seu budget para o empreendimento, na fase de constru\u00e7\u00e3o o regime de transpar\u00eancia e confian\u00e7a deve ser mantido. Por isso, todos os custos do empreendimento s\u00e3o aprovados por ambas as partes de modo que estas t\u00eam acesso ao controle de custo do projeto e demais informa\u00e7\u00f5es relacionadas \u00e0 evolu\u00e7\u00e3o das obras. Este \u00e9 o processo denominado \u201copen book\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Atualmente, a din\u00e2mica do open book n\u00e3o \u00e9 utilizada apenas para o acompanhamento dos custos incorridos e cronograma das obras, mas tamb\u00e9m para a verifica\u00e7\u00e3o de outros temas como, por exemplo, o cumprimento de requisitos de compliance e das obriga\u00e7\u00f5es trabalhistas, fiscais e previdenci\u00e1rias dos fornecedores.<\/p>\n\n\n\n

Outra caracter\u00edstica relevante \u00e9 a defini\u00e7\u00e3o de m\u00e9tricas e incentivos para o cumprimento do custo final das obras, acordado na fase de pr\u00e9-constru\u00e7\u00e3o. Neste sentido, caso o construtor durante a execu\u00e7\u00e3o das obras logre \u00eaxito em reduzir o custo final das obras, este deve receber um b\u00f4nus atrelado \u00e0 economia aferida, usualmente fixado em 50% da economia.<\/p>\n\n\n\n

Por outro lado, caso o custo das obras supere o acordado, o construtor ficar\u00e1 respons\u00e1vel por arcar com o custo extra, al\u00e9m de eventuais danos sofridos pelo dono da obra.<\/p>\n\n\n\n

Outro grande incentivo para a utiliza\u00e7\u00e3o de tais modalidades no Brasil \u00e9 o faturamento direto. Trata-se do custeio pelo dono da obra de servi\u00e7os ou materiais que ser\u00e3o utilizados pelo construtor durante a execu\u00e7\u00e3o dos servi\u00e7os. Busca-se com tal pr\u00e1tica eliminar uma cadeia de tributa\u00e7\u00e3o que \u00e9 aplicada quando o construtor adquire o bem ou servi\u00e7o e posteriormente cobra do dono da obra.<\/p>\n\n\n\n

A pr\u00e1tica n\u00e3o \u00e9 recente. Por\u00e9m ainda gera d\u00favida no que diz respeito ao risco de autua\u00e7\u00e3o fiscal, em especial nas modalidades tradicionais. Por\u00e9m, em raz\u00e3o da recente escalada dos custos da constru\u00e7\u00e3o, tornou-se um tema presente em praticamente todas as negocia\u00e7\u00f5es envolvendo contratos de constru\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 importante salientar que as modalidades que apresentam maior conformidade fiscal para o faturamento direto s\u00e3o o Constru\u00e7\u00e3o por Administra\u00e7\u00e3o e o Constru\u00e7\u00e3o por Administra\u00e7\u00e3o com Pre\u00e7o M\u00e1ximo Garantido.<\/p>\n\n\n\n

Neste sentido cita-se a Instru\u00e7\u00e3o Normativa da Secretaria Especial da RFB (Receita Federal do Brasil) n\u00ba 971, de 13 de novembro de 2009 (\u201cInstru\u00e7\u00e3o Normativa RFB n\u00ba 971\/2009\u201d) que, embora seja espec\u00edfica para a legisla\u00e7\u00e3o das contribui\u00e7\u00f5es previdenci\u00e1rias, apresenta conceitos pr\u00f3prios para a constru\u00e7\u00e3o civil e oferece a devida seguran\u00e7a jur\u00eddica para a efetiva\u00e7\u00e3o do faturamento direto.<\/p>\n\n\n\n

No que se refere \u00e0 redu\u00e7\u00e3o de custo, a economia com PIS\/Cofins e ISS (Imposto Sobre Servi\u00e7os), a depender do regime fiscal do local, pode chegar a 10% do custo do projeto. Al\u00e9m disso, caso o dono da obra seja contribuinte do ICMS, a vantagem pode ser ainda maior por viabilizar o aproveitamento de cr\u00e9ditos do imposto na aquisi\u00e7\u00e3o de insumos e materiais, os quais poder\u00e3o ser compensados com opera\u00e7\u00f5es do dono da obra sujeitas ao ICMS (Imposto sobre Opera\u00e7\u00f5es relativas \u00e0 Circula\u00e7\u00e3o de Mercadorias).<\/p>\n\n\n\n

Outro mecanismo pr\u00f3prio das modalidades colaborativas de contratos de constru\u00e7\u00e3o \u00e9 a chamada \u201cverba de conting\u00eancia\u201d. Enquanto nas modalidades tradicionais de contratos de constru\u00e7\u00e3o esta \u00e9 uma componente do pre\u00e7o ofertado pelo construtor, nos contratos colaborativos a verba de conting\u00eancia \u00e9 fixada pelas partes para fazer frente a determinados eventos que eventualmente venham a ocorrer durante a execu\u00e7\u00e3o das obras.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 oportuno salientar que, em momentos de volatilidade econ\u00f4mica, o custo do empreendimento pode ser afetado no longo prazo, seja pela infla\u00e7\u00e3o ou pela alta do d\u00f3lar.<\/p>\n\n\n\n

A grande diferen\u00e7a \u00e9 que, nos contratos colaborativos, caso os eventos previamente listados para utiliza\u00e7\u00e3o da conting\u00eancia n\u00e3o ocorram, a economia gerada \u00e9 revertida para o dono da obra ou, no m\u00e1ximo, partilhada com o construtor no mecanismo de partilha de economias citado anteriormente. Por outro lado, nas modalidades tradicionais, a economia passa a fazer parte do resultado do construtor.<\/p>\n\n\n\n

Em momentos de estabilidade econ\u00f4mica, as verbas de conting\u00eancia, a depender do tipo de projeto, costumam ser fixadas em percentuais entre 8% e 10% do custo total do empreendimento, sendo que atualmente os percentuais t\u00eam sido adotados entre 15% e 17%.<\/p>\n\n\n\n

No que diz respeito aos tipos contratuais utilizados para formalizar o relacionamento, A modalidade de constru\u00e7\u00e3o que vem sendo utilizada em maior escala no Brasil \u00e9 o Contrato de Constru\u00e7\u00e3o em regime de Administra\u00e7\u00e3o com Pre\u00e7o M\u00e1ximo Garantido, tamb\u00e9m conhecido como PMG, e que \u00e9 oriundo do modelo americano denominado \u201cConstruction Manager At Risk\u201d, que adota o seguinte regime de pre\u00e7o \u201ccost-plus basis with a guaranteed maximum price (GMP)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Esta modalidade \u00e9 capaz de reunir todas as caracter\u00edsticas citadas nos t\u00f3picos anteriores e, embora no passado estivesse mais restrita aos empreendimentos de edif\u00edcio, hoje j\u00e1 h\u00e1 bons exemplos de utiliza\u00e7\u00e3o nos segmentos industriais e de infraestrutura.<\/p>\n\n\n\n

A depender do n\u00edvel de confian\u00e7a mantido entre as partes, n\u00e3o \u00e9 incomum que a rela\u00e7\u00e3o seja regrada por um contrato de administra\u00e7\u00e3o sem a defini\u00e7\u00e3o de um PMG, onde o dono da obra assume o risco do custo final do projeto. Por outro lado, se as partes lograrem \u00eaxito no controle dos custos, este permanecer\u00e1 com todos os ganhos.<\/p>\n\n\n\n

Nas modalidades acima citadas, todas as contrata\u00e7\u00f5es s\u00e3o feitas em nome do dono da obra. Portanto, aproveitam o benef\u00edcio do faturamento direto. Contudo, o construtor se responsabiliza pela qualidade final da obra e pelo prazo de execu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Outra modalidade tamb\u00e9m utilizada para esta forma de relacionamento \u00e9 o Contrato de Alian\u00e7a, conhecida como a modalidade que contempla o maior exerc\u00edcio de colabora\u00e7\u00e3o e coopera\u00e7\u00e3o entre as partes para a consecu\u00e7\u00e3o de um empreendimento, por meio da cria\u00e7\u00e3o de uma equipe \u00fanica entre dono da obra e construtor e que ainda contempla alguns princ\u00edpios de conviv\u00eancia durante a execu\u00e7\u00e3o do projeto.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9 poss\u00edvel ainda que ao final da fase de pr\u00e9-constru\u00e7\u00e3o o dono da obra pretenda encerrar o regime de colabora\u00e7\u00e3o com o construtor, aproveitando as defini\u00e7\u00f5es de escopo, do custo e do cronograma acordado. Por\u00e9m, seguindo durante a fase de constru\u00e7\u00e3o de acordo com as modalidades tradicionais de contrata\u00e7\u00e3o, como o EPC (Engineering \u2013 Procurement \u2013 Construction) ou a empreitada global. Entretanto, perder\u00e1 eventual economia de custo apurada, dever\u00e1 ter maior cuidado em rela\u00e7\u00e3o ao risco de operacionaliza\u00e7\u00e3o do faturamento direto e, al\u00e9m disso, o construtor certamente incluir\u00e1 conting\u00eancia no seu pre\u00e7o em contrapartida \u00e0 assun\u00e7\u00e3o de um maior n\u00edvel risco, tornando a contrata\u00e7\u00e3o potencialmente mais onerosa para o dono da obra.<\/p>\n\n\n\n

*Luis Fernando Zenid \u00e9 advogado e s\u00f3cio da \u00e1rea de Constru\u00e7\u00e3o e Infraestrutura no Donelli e Abreu Sodr\u00e9 Advogados<\/strong>.<\/h6>\n\n\n\n
O iNFRADebate \u00e9 o espa\u00e7o de artigos da Ag\u00eancia iNFRA com opini\u00f5es de seus atores que n\u00e3o refletem necessariamente o pensamento da Ag\u00eancia iNFRA, sendo de total responsabilidade do autor as informa\u00e7\u00f5es, ju\u00edzos de valor e conceitos descritos no texto.<\/h5>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Luis Fernando Zenid* N\u00e3o \u00e9 de hoje que a ind\u00fastria da constru\u00e7\u00e3o vem sofrendo com o aumento extraordin\u00e1rio dos custos dos insumos. At\u00e9 o in\u00edcio do ano, a pandemia da Covid-19 era colocada como a grande respons\u00e1vel pela escalada dos custos. 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