{"id":13006,"date":"2023-07-06T11:00:00","date_gmt":"2023-07-06T14:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.agenciainfra.com\/blog\/?p=13006"},"modified":"2023-07-05T12:36:09","modified_gmt":"2023-07-05T15:36:09","slug":"infradebate-lei-do-distrato-reducao-de-riscos-e-a-retomada-da-confianca-no-mercado-imobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/agenciainfra.com\/blog\/infradebate-lei-do-distrato-reducao-de-riscos-e-a-retomada-da-confianca-no-mercado-imobiliario\/","title":{"rendered":"iNFRADebate: Lei do Distrato – redu\u00e7\u00e3o de riscos e a retomada da confian\u00e7a no mercado imobili\u00e1rio"},"content":{"rendered":"\n

J\u00e9ssica Wiedtheuper<\/strong>*<\/p>\n\n\n\n

A Lei 13.786\/2018, tamb\u00e9m conhecida como Lei do Distrato, disciplina o desfazimento de contratos de compra e venda de im\u00f3veis no \u00e2mbito do parcelamento do solo urbano e das incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, prevendo as consequ\u00eancias nas hip\u00f3teses de desist\u00eancia ou inadimplemento das obriga\u00e7\u00f5es por uma das partes, seja o adquirente ou o incorporador\/loteador. Antes da vig\u00eancia da Lei do Distrato, por exemplo, n\u00e3o havia consenso no poder judici\u00e1rio a respeito do percentual da multa contratual ou da incid\u00eancia de indeniza\u00e7\u00e3o, acarretando inseguran\u00e7a \u00e0 ambas partes, al\u00e9m de preju\u00edzo, sobretudo ao setor imobili\u00e1rio que foi afetado por altas taxas de inadimpl\u00eancia no per\u00edodo de crise iniciado em 2014.<\/p>\n\n\n\n

Neste contexto, a Lei do Distrato trouxe maior seguran\u00e7a jur\u00eddica e prote\u00e7\u00e3o no neg\u00f3cio de compra e venda de im\u00f3veis celebrado entre construtora e adquirente, na medida em que a lei passou a trazer regramento claro sobre, de modo que ambas as partes tenham maior previsibilidade das consequ\u00eancias de eventual distrato contratual, fato que acarreta maior estabilidade desta rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n

A t\u00edtulo de exemplo, a construtora passou a ter mais seguran\u00e7a com a positiva\u00e7\u00e3o do prazo de toler\u00e2ncia, visto que possui um prazo de at\u00e9 180 dias para a entrega das unidades imobili\u00e1rias ap\u00f3s o prazo inicialmente previsto em contato, com devida indica\u00e7\u00e3o no quadro resumo do contrato, sem que haja nenhuma penalidade.<\/p>\n\n\n\n

Para o adquirente, a Lei do Distrato estabeleceu que as construtoras ser\u00e3o penalizadas em caso de atraso na entrega das unidades imobili\u00e1rias, sendo devido o pagamento ao adquirente de indeniza\u00e7\u00e3o no percentual de 1% do valor efetivamente j\u00e1 pago pelo adquirente por cada m\u00eas de atraso, pro rata die<\/em>, corrigido monetariamente, conforme \u00edndice estabelecido no contrato, havendo, ainda, a faculdade do adquirente rescindir o contrato, caso n\u00e3o tenha dado causa ao atraso e, nesta hip\u00f3tese, sendo devida a integralidade dos valores pagos e multa contratual estabelecida, no prazo de at\u00e9 60 dias corridos a contar da resolu\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Outra inova\u00e7\u00e3o trazida pela Lei do Distrato, que foi muito importante para o setor imobili\u00e1rio, foi o ajuste do percentual das multas aplic\u00e1veis em caso de desfazimento do neg\u00f3cio motivado pelo adquirente. Isso porque, antes da aprova\u00e7\u00e3o da lei, n\u00e3o havia consenso no Poder Judici\u00e1rio acerca do percentual a ser decotado do valor devolvido ao adquirente, tendo que muitas das vezes as construtoras fazer prova dos seus preju\u00edzos a fim de que o percentual fosse razoavelmente arbitrado.<\/p>\n\n\n\n

Com a Lei do Distrato, ficou estabelecido que na hip\u00f3tese de resolu\u00e7\u00e3o por inadimpl\u00eancia do adquirente na incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, devem ser restitu\u00eddos os valores j\u00e1 pagos por este, corrigidos conforme \u00edndice estabelecido no contrato, descontando os seguintes valores: a integralidade da comiss\u00e3o de corretagem;\u00a0a pena convencional, que n\u00e3o poder\u00e1 exceder a 25% da quantia paga;\u00a0quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o im\u00f3vel, vencidos no per\u00edodo em que o im\u00f3vel esteve disponibilizado ao adquirente;\u00a0cotas de condom\u00ednio e contribui\u00e7\u00f5es devidas a associa\u00e7\u00f5es de moradores, vencidos no per\u00edodo em que o im\u00f3vel esteve disponibilizado ao adquirente;\u00a0caso o adquirente j\u00e1 esteja na posse do im\u00f3vel no momento da rescis\u00e3o, ser\u00e1 devido o desconto do valor correspondente \u00e0 frui\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, equivalente \u00e0 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, <\/em>pelo per\u00edodo que permaneceu na posse;\u00a0demais encargos incidentes sobre o im\u00f3vel e despesas previstas no contrato.<\/p>\n\n\n\n

Caso haja inadimpl\u00eancia do adquirente no contrato de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria em regime de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, a pena convencional passa a ser, no m\u00e1ximo, de 50% (da quantia paga, al\u00e9m dos demais descontos acima mencionados.<\/p>\n\n\n\n

Em caso de inadimpl\u00eancia do adquirente no contrato de loteamento, ser\u00e1 restitu\u00eddo o valor j\u00e1 pago, tamb\u00e9m corrigido conforme \u00edndice do contrato, descontando a multa de 10% do valor atualizado do contrato, al\u00e9m de d\u00e9bitos de impostos de IPTU, contribui\u00e7\u00f5es condominiais ou outras contribui\u00e7\u00f5es de igual natureza incidentes sobre o lote e comiss\u00e3o de corretagem, se o caso.<\/p>\n\n\n\n

Na hip\u00f3tese do adquirente estar na posse do im\u00f3vel, ainda ser\u00e1 devido o desconto da taxa de frui\u00e7\u00e3o de 0,75% do valor atualizado do contrato. S\u00e3o muitas as vantagens com a regulamenta\u00e7\u00e3o do distrato do contrato de compra e venda celebrado entre incorporador\/loteador e adquirente, sendo poss\u00edvel perceber que a Lei impactou positivamente o mercado da constru\u00e7\u00e3o civil, na medida em que trouxe maior seguran\u00e7a jur\u00eddica, com redu\u00e7\u00e3o de riscos para ambas as partes, o que influencia, inclusive, na redu\u00e7\u00e3o das rescis\u00f5es contratuais e no crescimento econ\u00f4mico do setor imobili\u00e1rio.<\/p>\n\n\n\n

*J\u00e9ssica Wied<\/strong>theuper \u00e9 advogada, s\u00f3cia do escrit\u00f3rio Mota Kalume Advogados e especialista em Direito Imobili\u00e1rio.<\/strong><\/h6>\n\n\n\n
O iNFRADebate \u00e9 o espa\u00e7o de artigos da Ag\u00eancia iNFRA com opini\u00f5es de seus atores que n\u00e3o refletem necessariamente o pensamento da Ag\u00eancia iNFRA, sendo de total responsabilidade do autor as informa\u00e7\u00f5es, ju\u00edzos de valor e conceitos descritos no texto.<\/h6>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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