Jéssica Wiedtheuper*
A Lei 13.786/2018, também conhecida como Lei do Distrato, disciplina o desfazimento de contratos de compra e venda de imóveis no âmbito do parcelamento do solo urbano e das incorporações imobiliárias, prevendo as consequências nas hipóteses de desistência ou inadimplemento das obrigações por uma das partes, seja o adquirente ou o incorporador/loteador. Antes da vigência da Lei do Distrato, por exemplo, não havia consenso no poder judiciário a respeito do percentual da multa contratual ou da incidência de indenização, acarretando insegurança à ambas partes, além de prejuízo, sobretudo ao setor imobiliário que foi afetado por altas taxas de inadimplência no período de crise iniciado em 2014.
Neste contexto, a Lei do Distrato trouxe maior segurança jurídica e proteção no negócio de compra e venda de imóveis celebrado entre construtora e adquirente, na medida em que a lei passou a trazer regramento claro sobre, de modo que ambas as partes tenham maior previsibilidade das consequências de eventual distrato contratual, fato que acarreta maior estabilidade desta relação jurídica.
A título de exemplo, a construtora passou a ter mais segurança com a positivação do prazo de tolerância, visto que possui um prazo de até 180 dias para a entrega das unidades imobiliárias após o prazo inicialmente previsto em contato, com devida indicação no quadro resumo do contrato, sem que haja nenhuma penalidade.
Para o adquirente, a Lei do Distrato estabeleceu que as construtoras serão penalizadas em caso de atraso na entrega das unidades imobiliárias, sendo devido o pagamento ao adquirente de indenização no percentual de 1% do valor efetivamente já pago pelo adquirente por cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente, conforme índice estabelecido no contrato, havendo, ainda, a faculdade do adquirente rescindir o contrato, caso não tenha dado causa ao atraso e, nesta hipótese, sendo devida a integralidade dos valores pagos e multa contratual estabelecida, no prazo de até 60 dias corridos a contar da resolução.
Outra inovação trazida pela Lei do Distrato, que foi muito importante para o setor imobiliário, foi o ajuste do percentual das multas aplicáveis em caso de desfazimento do negócio motivado pelo adquirente. Isso porque, antes da aprovação da lei, não havia consenso no Poder Judiciário acerca do percentual a ser decotado do valor devolvido ao adquirente, tendo que muitas das vezes as construtoras fazer prova dos seus prejuízos a fim de que o percentual fosse razoavelmente arbitrado.
Com a Lei do Distrato, ficou estabelecido que na hipótese de resolução por inadimplência do adquirente na incorporação imobiliária, devem ser restituídos os valores já pagos por este, corrigidos conforme índice estabelecido no contrato, descontando os seguintes valores: a integralidade da comissão de corretagem; a pena convencional, que não poderá exceder a 25% da quantia paga; quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel, vencidos no período em que o imóvel esteve disponibilizado ao adquirente; cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores, vencidos no período em que o imóvel esteve disponibilizado ao adquirente; caso o adquirente já esteja na posse do imóvel no momento da rescisão, será devido o desconto do valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, pelo período que permaneceu na posse; demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.
Caso haja inadimplência do adquirente no contrato de incorporação imobiliária em regime de patrimônio de afetação, a pena convencional passa a ser, no máximo, de 50% (da quantia paga, além dos demais descontos acima mencionados.
Em caso de inadimplência do adquirente no contrato de loteamento, será restituído o valor já pago, também corrigido conforme índice do contrato, descontando a multa de 10% do valor atualizado do contrato, além de débitos de impostos de IPTU, contribuições condominiais ou outras contribuições de igual natureza incidentes sobre o lote e comissão de corretagem, se o caso.
Na hipótese do adquirente estar na posse do imóvel, ainda será devido o desconto da taxa de fruição de 0,75% do valor atualizado do contrato. São muitas as vantagens com a regulamentação do distrato do contrato de compra e venda celebrado entre incorporador/loteador e adquirente, sendo possível perceber que a Lei impactou positivamente o mercado da construção civil, na medida em que trouxe maior segurança jurídica, com redução de riscos para ambas as partes, o que influencia, inclusive, na redução das rescisões contratuais e no crescimento econômico do setor imobiliário.
