Beatriz Kawai, da Agência iNFRA
O governo federal planeja apoiar a estruturação de até doze projetos de PPPs (Parcerias Público-Privadas) de habitação e locação social até o próximo ano, modalidade ainda nova no país, com primeiro leilão realizado no fim de maio. Atualmente, a carteira coordenada pelo PPI (Programa de Parcerias de Investimentos), da Casa Civil, com ajuda do FEP (Fundo de Apoio à Estruturação de Projetos de Concessão e PPPs) da Caixa Econômica, conta com três projetos-piloto com leilões previstos para os próximos anos, além do certame já realizado para Recife (PE).
Com essa concessão e os projetos de outros três municípios que estão sendo modelados no momento – Campo Grande (MS), Santo André (SP) e Maceió (AL) –, restam mais oito estruturações a serem iniciadas, número autorizado pelo conselho de participação responsável pela gestão do FEP.
A expectativa é de que a PPP planejada para Campo Grande tenha o edital lançado no segundo semestre deste ano. Para Santo André, cujos estudos começaram no final de 2025, o edital deve sair entre o fim de 2027 e o início de 2028. No caso de Maceió, o projeto está na fase de contratação de consultoria, com previsão de que os estudos comecem em breve.
Quem explica os detalhes é a diretora na Secretaria Adjunta de Infraestrutura Social e Urbana da Secretaria Especial do PPI, Bartira Tardelli Nunes, à Agência iNFRA. Os projetos visam oferecer residência a preços mais acessíveis à população mais pobre, a principal afetada pelo déficit habitacional, atualmente em 5,7 milhões de moradias.
Enquanto o Minha Casa, Minha Vida é focado a quem tem interesse em comprar um imóvel, essas PPPs nascem como alternativa principal para atender pessoas de baixa renda que têm dificuldade em bancar aluguel nos centros urbanos. Os imóveis devem ser localizados perto de pólos de emprego e em regiões que façam sentido lógico para as famílias beneficiadas.
A principal característica das modelagens é a locação social, cujos desenhos devem considerar o comprometimento de no máximo 20% da renda familiar no valor de aluguel, por determinação do conselho do FEP. A concessionária fica responsável pela construção e reforma dos imóveis, pela gestão condominial do conjunto habitacional e pelo serviço de trabalho social com os moradores, além de poder explorar atividades comerciais.
Venda para subsidiar valores
Apesar de o alvo ser fornecer aluguel a valores acessíveis, os projetos, assim como foi em Recife, podem ter uma segunda frente: a de habitação social, com a venda de uma parcela dos imóveis. Essa foi a forma que o PPI encontrou de viabilizar financeiramente os projetos de locação social.
Se a concessão tiver os dois elementos, os ganhos arrecadados com as alienações entram no modelo como subsídio para aliviar o valor da contraprestação mensal que precisa ser desembolsada pelo município. “A locação é o foco, a maior parte das unidades vai ser para a locação social. A alienação é subsidiária ao modelo, como um complemento”, explicou Nunes.
As concessionárias podem construir imóveis destinados à habitação com recursos contratados do Minha Casa, Minha Vida. A linha de financiamento pode ser acessada pelos parceiros privados para construírem e venderem os imóveis no âmbito do programa, num modelo de benefício cruzado. O processo é feito inteiramente pelo concessionário, com o funcionamento regular do MCMV, sem participação da prefeitura. Em Recife, as unidades construídas pelo MCMV serão destinadas às famílias que se enquadram nas faixas 2 e 3 do programa.
Outra alternativa é a venda de imóveis doados pelo governo. Para a PPP da capital pernambucana, a SPU (Secretaria de Patrimônio da União) cedeu dois prédios ao projeto – um para habitação e outro para locação.
Lá, onde a PPP prevê a construção e reforma de seis unidades habitacionais localizadas no centro, a contraprestação pública representa 70% da receita da concessionária, a cobrança de aluguéis responde por cerca de 12% do faturamento e mais 14% vêm da alienação de imóveis.
O restante é faturado pelas chamadas “fachadas ativas”, dispositivo que também deve estar incluso no contrato de Campo Grande, o próximo contrato a ser leiloado. O mecanismo prevê que o térreo de todos os prédios possa ser utilizado para aluguel voltado a atividades comerciais, gerando fluxo de recursos que também alivia a pressão da contraprestação por ser mais uma fonte de dinheiro.
Risco compartilhado
Um dos principais desafios identificados nas estruturações é o risco de inadimplência, conforme Nunes. A solução encontrada foi formular os modelos econômico-financeiros partindo da premissa de 15% de inadimplência e de o risco ser compartilhado entre poder concedente e concessionário. O ônus é da concessionária se o índice for inferior a 40%, mas, se superar a margem, a responsabilidade é do poder concedente e passível de reequilíbrio de contrato.
O que é crucial para mitigar esse risco é o trabalho social, destacou a diretora do PPI, citando a previsão de atividades de apoio, acompanhamento, capacitação e fortalecimento de convivência comunitária às famílias nos momentos pré-ocupação e durante. Em casos de inadimplência, são previstas visitas domiciliares de apoio aos beneficiários para ajudar na reorganização financeira.
Atratividade
Do lado técnico, a atração de players do mercado também representou um impasse, uma vez que as PPPs englobam obras – de construção e retrofit (reformas) –, compromissos administrativos – como gestão condominial – e serviços de trabalho social.
“É um modelo novo que chama por um consorciamento ou contratações desses tipos de serviço”, comentou Nunes, ressaltando que os projetos são apresentados em fóruns de construção civil e para amplos operadores de PPP. “É um pouco difícil adivinhar qual o tipo de empresa interessada, mas nós temos boas perspectivas.” Em Recife, o leilão não teve concorrência e foi levado pelo consórcio Habitação Social Recife, formado por construtoras.
Para o secretário adjunto de Infraestrutura Social e Urbana da Seppi (Secretaria Especial do Programa de Parcerias de Investimentos), da Casa Civil, Manoel Renato Machado Filho, os obstáculos estão relacionados à escala dos projetos e à gestão dos contratos pelas prefeituras.
A capacidade técnica instalada dos municípios de administrarem os contratos é vital no “day-after” das concessões, que, por enquanto, estão direcionadas a cidades médias, com mais de 100 mil habitantes, por questão de escala e viabilidade econômica.
“Não são contratos simples. Do outro lado, tem geralmente grupos econômicos poderosos, bem capazes e que conseguem contratar bons assessoramentos. A prefeitura precisa se qualificar bastante”, disse o secretário a jornalistas no leilão da PPP de habitação social de Recife, no fim de maio.
Dependendo do sucesso dos projetos-piloto, a intenção é expandir o programa para cidades menores a partir da alavancagem de receitas acessórias que possam ajudar a sustentar o modelo.
Financiamento
Os componentes dos desenhos são definidos na estruturação, fase viabilizada pelo FEP, fundo administrado pela Caixa Econômica e abastecido por recursos do PPI e da SNH (Secretaria Nacional de Habitação), do Ministério das Cidades. O FEP ainda é responsável por financiar contratação de consultorias, assessoramento técnico e licitação.
Fora habitação e locação social, o fundo atua nos setores de iluminação pública, “cidades inteligentes” (smart cities), resíduos sólidos, unidades socioeducativas. Sua carteira conta com 80 projetos, sendo 33 deles leiloados.
Para além do FEP, o poder concedente interessado em estruturar uma PPP de locação social também pode buscar ajuda financeira do programa Pró-Cidades, do Ministério das Cidades, que utiliza recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) na elaboração e implementação de políticas de desenvolvimento urbano.
