Locação social no MCMV é aposta para desenvolver PPPs no setor de habitação

Dimmi Amora, da Agência iNFRA

Uma nova fronteira de PPPs sociais deve começar a ser aberta a partir deste ano no país, com a primeira parceria entre governos e iniciativa privada para um projeto de Locação Social dentro do Programa Minha Casa Minha Vida.

O modelo prevê a construção de imóveis pelo setor privado que poderá, ao longo do contrato de parceria, gerar receitas com venda de parte deles e aluguel para pessoas de baixa renda e comércios, entre outras receitas. O parceiro privado será obrigado a fazer os serviços de manutenção e conservação ao longo do contrato.

Dois projetos pilotos desenvolvidos pela Secretaria do PPI (Programa de Parceria em Investimentos) da Casa Civil da Presidência da República com os municípios de Recife (PE) e Campo Grande (MS) estão em estágio avançado e há expectativa para que sejam leiloados ainda em 2024.

“É uma mudança de paradigma. O ministério das Cidades demandou para que possamos fazer esses dois pilotos e a partir daí construir uma política, um modelo a ser replicado em todo o país”, disse o secretário do PPI, Marcus Cavalcanti à Agência iNFRA.

A Locação Social já foi inserida como uma nova linha de atendimento do Programa Minha Casa Minha Vida na Lei 14.620/2023, mesmo ainda estando em modelo de teste, lembrou o secretário. 

“Este avanço proporcionará o desenvolvimento da Locação Social em escala nacional, e estrutura a criação de mais uma alternativa ao enfrentamento à problemática habitacional”, defendeu o Ministério das Cidades à Agência iNFRA

No caso de Recife, o projeto já está mais adiantado. Com estimativa de R$ 180 milhões em investimentos para a construção de 1,2 mil imóveis. A estimativa é que cerca de 700 fiquem para locação social e outros possam ser comercializados, como forma de reduzir as contraprestações governamentais. Imóveis da União também entraram no projeto como contrapartida.

Componente do déficit habitacional
O secretário adjunto de infraestrutura social e urbana do PPI, Manoel Renato Machado Filho, diz que o projeto busca auxiliar a sanar um componente do déficit habitacional do país, que é produzir imóveis para grupos que podem pagar parcialmente o aluguel, especialmente em áreas mais urbanizadas, mas não têm interesse na compra do imóvel, o modelo mais comum do MCMV. 

O outro, segundo ele, é evitar, com a manutenção contínua dos imóveis para Locação do Social pelo parceiro privado, que eles tenham uma rápida degradação, o que vem criando em algumas regiões “preconceito contra o programa”.

“A gente não vai ter mais aquela assimetria de imagens que muitas vezes gera preconceito nas famílias [contra o MCMV]”, disse Renato.

R$ 28 milhões para novos estudos
De acordo com o Ministério da Cidades, para receber o apoio do governo federal para estudar PPPs nessa área, o ente público deve manifestar o interesse em acessar o recurso, seguido da apresentação das informações preliminares da proposta de PPP. 

Nesse pedido, devem ser contemplados aspectos econômicos e financeiros, operacionais e institucionais, além da indicação de escopo e imóveis a serem destinados para o projeto, inclusive possíveis imóveis da União. 

O financiamento para os estudos será via FEP (Fundo de Apoio à estruturação de Projetos de Concessões e PPPs). Segundo o ministério, há uma perspectiva de destinação de cerca de R$ 28 milhões para a estruturação de novos pilotos a serem selecionados.

“A seleção de novos pilotos leva em consideração a aderência das propostas às diretrizes nacionais de política pública para a estruturação de projetos de empreendimentos habitacionais destinados à locação social, entre elas o atendimento a famílias de baixa renda e a garantia da oferta habitacional em locais com boa infraestrutura urbana e acesso a serviços e comércio”, informou a pasta. 

Recuperação de centros urbanos
O secretário adjunto do PPI, Manoel Renato Machado Filho, explica que a expectativa com esse projeto é ir crescendo aos poucos, sem saltos. Mas que ele também poderá ser utilizado em outra política ligada à habitação, que é a de recuperação de centros urbanos.

A ideia é que o modelo possa também ser inserido em dois projetos que a União está participando com os municípios de Belo Horizonte (MG) e Rio de Janeiro (RJ) para a recuperação do Aeroporto Carlos Partes e da Estação da Leopoldina, respectivamente. O projeto de Belo Horizonte deverá ser estruturado no FEP e o do Rio de Janeiro pelo BNDES.

Segundo o secretário Marcus Cavalcanti, a ideia nesses dois projetos de maior porte é que a União ceda os imóveis com um plano de negócios previamente concebido, a ser executado, para que possa dar a oportunidade do projeto servir às políticas públicas estabelecidas. 

Cavalcanti também defendeu que os projetos de recuperação das áreas degradadas possam ser feitos com um mix de tipos diferentes de imóveis, para que seja possível atrair públicos diferentes e assim fomentar o comércio e o serviço nessas regiões.

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